Mezzanine et loi Carrez : quelle surface inscrire au compromis de vente ?

Vous cherchez « mezzanine compte elle dans surface loi Carrez compromis » avant de signer ? Oui, une mezzanine peut compter, mais pas automatiquement ni forcément en totalité. Il faut examiner sa construction, la hauteur disponible et son appartenance aux parties privatives vendues. La mention « chambre en mezzanine » dans une annonce ne suffit pas.

Le bon réflexe : faire préciser, avant le compromis, la surface Carrez du logement, la part correspondant à la mezzanine et les surfaces supplémentaires non comptabilisées. Vous saurez ainsi ce que vous achetez — et ce qui relève seulement d'un argument commercial.

Dans quelles ventes la surface Carrez est-elle obligatoire ?

La loi Carrez concerne la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété. Elle ne vise donc pas seulement les appartements : une maison située en copropriété peut aussi être concernée. En revanche, une maison individuelle hors copropriété n'entre pas dans ce dispositif.

La superficie privative doit figurer dans la promesse ou le compromis, puis dans l'acte authentique. Une indication dans l'annonce ne remplace pas cette mention contractuelle. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut notamment les caves, garages et emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m² sont également exclus, sous réserve de l'appréciation des ensembles de lots réunis en une unité d'habitation. [1][2]

Attention au seuil de 8 m² : ce n'est pas une surface minimale par pièce. Une mezzanine de 6 m² intégrée à un appartement peut parfaitement contribuer à sa superficie Carrez. On ne l'écarte pas simplement parce qu'elle est petite.

Mezzanine : trois vérifications matérielles indispensables

1. Un véritable plancher intégré au logement

Il faut distinguer une mezzanine construite, faisant corps avec l'immeuble, d'un lit mezzanine ou d'une plateforme relevant du mobilier. Une installation servant à dormir n'est pas nécessairement une surface immobilière supplémentaire.

Dans l'arrêt du 6 mai 2014, n° 13-16.510, commenté par l'ANIL, la Cour de cassation a retenu une mezzanine qui, au moment de la vente, faisait corps avec l'immeuble et constituait une véritable pièce. L'appréciation porte donc sur la configuration réelle, pas simplement sur le nom donné à l'aménagement. [3]

2. Une surface située dans des locaux clos et couverts

La définition réglementaire vise les planchers des locaux clos et couverts. Cela ne signifie pas que chaque niveau intérieur doit être séparé du séjour par quatre cloisons.

Une mezzanine ouverte sur le salon n'est donc pas exclue du seul fait de cette ouverture : elle peut se trouver à l'intérieur de l'enveloppe close et couverte de l'appartement. Il reste à vérifier sa nature de véritable plancher et les autres conditions de mesurage. [2]

3. Une hauteur d'au moins 1,80 m

Seules les parties dont la hauteur atteint 1,80 m ou davantage peuvent être retenues. Le texte exclut celles qui sont inférieures à 1,80 m : une hauteur exactement égale à ce seuil est donc admissible. [2]

Sous une toiture inclinée, seule une partie de la mezzanine peut compter. La hauteur se vérifie au-dessus de son propre plancher, jusqu'au plafond ou à la sous-face qui le surplombe.

Il faut aussi mesurer le niveau inférieur. Si la création de la mezzanine laisse moins de 1,80 m en dessous, cette zone basse ne compte plus. Ajouter un plancher ne permet donc pas nécessairement d'ajouter toute sa surface à l'ancien mesurage.

Ce qu'il faut retirer du calcul

La superficie Carrez n'est pas la surface brute dessinée sur un plan. Le règlement impose notamment de déduire les surfaces occupées par :

• les murs et cloisons ;
• les marches et cages d'escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Il faut également exclure les parties sous 1,80 m. Quant à la trémie d'escalier, c'est une ouverture dans le plancher : ce vide ne constitue pas une surface de plancher à compter au niveau de la mezzanine. [2]

Exemple fictif : une mezzanine présente un contour brut de 12 m². Si 3 m² sont sous 1,80 m et 1 m² correspond à une trémie, il reste au maximum 8 m² comptabilisables, avant d'éventuelles autres déductions. L'annonce ne devrait pas transformer ces 12 m² bruts en « 12 m² Carrez supplémentaires ».

Mezzanine ouverte, échelle, garde-corps : pas de verdict automatique

Trois raccourcis circulent souvent : « ouverte, elle ne compte pas », « avec une échelle, elle est exclue », ou « avec un garde-corps, elle est forcément conforme ». Aucun ne permet, à lui seul, de conclure.

L'arrêt de 2014 cité par l'ANIL ne doit pas être transformé en règle selon laquelle toutes les mezzanines seraient comptabilisables. Il illustre l'importance des caractéristiques concrètes de l'installation. [3]

Autre distinction essentielle : le mesurage Carrez n'est pas un certificat de sécurité. Une surface retenue peut néanmoins présenter un accès dangereux, un garde-corps insuffisant ou une structure à faire vérifier. En cas de doute, le mesurage et l'examen technique doivent être confiés à des intervenants compétents pour chacune de ces missions.

Carrez, surface habitable, surface au sol : trois chiffres différents

Une annonce peut présenter « 50 m² au sol, dont 38 m² Carrez ». Cela n'est pas nécessairement incohérent, à condition que les chiffres soient clairement définis et exacts.

• La superficie Carrez est la superficie privative calculée pour les ventes concernées en copropriété.
• La surface habitable suit une autre définition, donnée par le Code de la construction et de l'habitation. Elle exclut notamment les combles non aménagés, vérandas et certaines dépendances. Elle n'est pas automatiquement identique au Carrez. [4]
• La surface au sol, dans une annonce, doit être explicitée : elle peut notamment valoriser des zones basses exclues du Carrez. Ne la confondez pas non plus avec la « surface de plancher » utilisée en urbanisme.

Une mezzanine basse peut avoir une utilité et une valeur commerciale. Mais son intérêt d'usage ne la transforme pas en superficie Carrez, et ses mètres carrés ne se valorisent pas nécessairement comme ceux du séjour.

La note ANIL de 2014 comporte par ailleurs une référence historique à l'obligation de mentionner aussi la surface habitable issue de la loi ALUR. Cette partie ne décrit plus l'obligation générale actuelle de l'article 46 : il ne faut pas reprendre cette ancienne règle comme si elle était toujours applicable. [1][3]

Avant le compromis : les documents à demander

Un mesurage correspondant à l'état actuel

Demandez le rapport complet, pas seulement un chiffre transmis par l'agence. Idéalement, il doit permettre d'identifier les surfaces par niveau, les zones basses et les exclusions.

Le recours à un professionnel n'est pas imposé par la loi Carrez, mais il est particulièrement utile pour une mezzanine. Un ancien rapport établi avant sa construction, une modification d'escalier ou des travaux de cloisonnement ne permet pas de sécuriser la surface actuelle.

Un plan et les documents de copropriété

Comparez le plan, la visite, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Une mezzanine absente d'un ancien plan n'est pas nécessairement exclue du mesurage ; cette différence doit toutefois être expliquée.

Il faut notamment vérifier que le volume aménagé appartient bien aux parties privatives vendues. L'occupation matérielle d'un volume commun ne suffit pas à en devenir propriétaire.

Les autorisations et justificatifs de travaux

Selon les travaux réalisés, demandez les décisions d'assemblée générale, les autorisations d'urbanisme nécessaires, les factures et les documents techniques disponibles. Une intervention affectant des parties communes ou l'aspect extérieur peut nécessiter l'autorisation de la copropriété ; la création de surface peut aussi soulever une question d'urbanisme. [5]

Comptabilisation Carrez et régularité des travaux sont deux sujets distincts. Un mesurage ne régularise pas une construction non autorisée. Faites examiner les conséquences par le notaire avant de vous engager.

Cette distinction entre surface créée et travaux autorisés se retrouve dans d'autres aménagements : découvrez avec Fermer une pergola pour créer un bureau : autorisations, taxes et pièges à éviter les vérifications à faire avant de transformer un espace annexe en bureau.

Surface absente ou erronée : quels recours ?

Aucune superficie mentionnée : une nullité possible, mais encadrée

L'absence de mention de superficie peut ouvrir une action en nullité. Elle doit être engagée au plus tard dans le mois suivant l'acte authentique. Toutefois, si l'acte authentique mentionne la superficie, sa signature fait perdre le droit d'agir en nullité contre la promesse ou le contrat antérieur pour cette omission. [1]

Autrement dit, un compromis incomplet ne garantit pas que vous pourrez faire annuler la vente après avoir signé un acte authentique correctement renseigné.

Une superficie réelle inférieure de plus de 5 % : diminution du prix

Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit plus de 5 %, à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix. Le délai d'action est d'un an à compter de l'acte authentique. Une différence exactement égale à 5 % ne suffit pas pour ce recours spécifique. [1]

Exemple fictif simplifié : un appartement est vendu 250 000 € pour 50 m² Carrez, mais un mesurage établit 46 m². Le déficit est de 8 %. La diminution proportionnelle représente alors 20 000 €, en supposant que les 250 000 € constituent intégralement le prix du lot concerné.

À l'inverse, une superficie réelle supérieure à celle de l'acte ne donne pas au vendeur droit à un supplément de prix au titre de l'article 46.

Une annonce trompeuse : une question distincte

Le mécanisme Carrez repose sur la superficie exprimée dans l'acte, pas simplement sur le chiffre publicitaire. Une annonce trompeuse ou une dissimulation peut éventuellement justifier d'autres recours, mais leurs conditions et leurs preuves sont différentes. Conservez l'annonce, les plans et les échanges écrits.

En cas de désaccord, faites remesurer rapidement et consultez le notaire, l'ADIL ou un avocat. Ne supposez pas qu'une réclamation amiable suffit à préserver le délai d'action.

Le réflexe ObraTodo

Avant de signer, posez cette question par écrit : « Quelle part de la mezzanine est incluse dans la superficie Carrez du compromis, sur quel mesurage, et quels documents justifient sa situation juridique ? »

Une réponse claire doit distinguer trois choses : les mètres carrés comptés, la sécurité de l'aménagement et la régularité des travaux. Aucun de ces contrôles ne remplace les deux autres.

Ce que nous avons lu

1. Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 46 : actes concernés, exclusions, nullité et diminution du prix. Consulter le texte.
2. Légifrance — Définition réglementaire de la superficie privative, article 4-1 issu du décret du 23 mai 1997 : locaux clos et couverts, déductions et seuil de hauteur. Consulter le texte.
3. ANIL — Analyse de Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510 : prise en compte d'une mezzanine faisant corps avec l'immeuble. La référence à la surface habitable en fin de note est historique. Lire l'analyse.
4. Code de la construction et de l'habitation, article R. 156-1 : définition de la surface habitable. Accéder au Code sur Légifrance.
5. Loi du 10 juillet 1965, notamment article 25 b : autorisation des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur. Accéder à la loi sur Légifrance.